Beleggen in vastgoed niet meer interessant?
In dit artikel nemen we een diepe duik in de veranderende wereld van vastgoedbeleggingen. De wind van verandering waait door de vastgoedmarkt, met nieuwe belastingregels en regelgeving die de spelregels voor beleggers herschrijven.
Van de verhoging van de overdrachtsbelasting tot de herziening van de vermogensbelasting en nieuwe regels voor de verhuur van woningen, deze veranderingen hebben een aanzienlijke impact op de aantrekkelijkheid van vastgoed als belegging. Vooral voor particuliere vastgoedbeleggers die direct in vastgoed beleggen.
Maar wat betekent dit voor jou als belegger? Welke manieren zijn nog wel interessant? En welke alternatieven zijn er als vastgoed minder aantrekkelijk wordt? In dit artikel lees je alles wat je moet weten!
Veranderingen in de vastgoedmarkt
In dit gedeelte bespreken we drie belangrijke recente veranderingen in de vastgoedmarkt: de verhoging van de overdrachtsbelasting, de veranderingen in de vermogensbelasting en de nieuwe regelgeving voor de verhuur van woningen. Deze veranderingen helpen de vraag ‘beleggen in vastgoed niet meer interessant?’ te beantwoorden.
Verhoging van de overdrachtsbelasting
In 2021 werd de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers verhoogd van 6% naar 8%. Deze verhoging was bedoeld om de toegang tot de woningmarkt voor starters te vergemakkelijken door het minder aantrekkelijk te maken voor beleggers om woningen te kopen. Echter, per 2023 is het tarief verhoogd naar 10,4%.
Hoewel deze maatregel bedoeld was om beleggers te ontmoedigen en zo nieuwkomers en doorstromers een betere kans te geven een huis te bemachtigen, blijkt uit kritiek van belastingadviseurs dat de verhoging vooral kleinere ondernemers en instellingen treft die een bedrijfspand kopen. Deze groep heeft weinig te maken met de krapte op de woningmarkt, maar wordt toch geconfronteerd met hogere belastingen bij de aankoop van een bedrijfsgebouw.
Bovendien is er kritiek op de manier waarop de belastingverhoging is doorgevoerd. Volgens belastingadviseur Wil Vennix is de rekening voornamelijk terechtgekomen bij bedrijven en instellingen die niets te maken hebben met de krapte op de woningmarkt. Hij is verbaasd over hoe stilletjes de belastingverhoging is doorgevoerd en uit kritiek op het feit dat de overheid op deze manier zonder enige onderbouwing extra geld ophaalt.
Staatssecretaris Marnix van Rij erkent in de memorie van toelichting dat de onderbouwing rammelt. Slechts 30% van de beoogde €1 miljard aan extra opbrengsten, ten gevolge van dit beleid, komt van de woningbeleggers.
De overige 70% komt van kopers van bedrijfspanden of gemeenschapsgebouwen. De tariefstijging brengt daarmee een rem op investeringen zonder een duidelijk (beleids)doel.
Deze extra kosten kunnen een aanzienlijke impact hebben op het rendement van vastgoedbeleggingen, vooral voor diegenen die van plan zijn om hun eigendommen op korte termijn te verkopen.
4 manieren om te investeren in vastgoed die nog wel interessant zijn!
Veranderingen in de vermogensbelasting
De vermogensbelasting, ook wel bekend als de vermogensrendementsheffing, is een belasting die wordt geheven op het rendement van jouw vermogen. Dit omvat spaargeld, belegd geld en onroerend goed waarin je niet zelf woont, zoals een tweede huis of een beleggingspand. In 2023 zijn er aanzienlijke veranderingen in de vermogensbelasting die een impact kunnen hebben op jou als vastgoedbelegger.
De Belastingdienst hanteert verschillende rendementspercentages voor verschillende soorten vermogen. Voor 2023 zijn de toe te passen rendementspercentages: 0,36% voor spaargeld, 6,17% voor beleggingen en andere bezittingen, en 2,57% voor schulden. Dit betekent dat de effectieve belasting op inkomsten uit onroerendgoedbezit kan oplopen tot 90% of hoger, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de hoeveelheid schuld die je hebt.
Een belangrijk aspect van de vermogensbelasting is het heffingsvrij vermogen. Dit is het deel van jouw vermogen waarover je geen belasting hoeft te betalen. In 2023 is het heffingsvrij vermogen flink omhoog gegaan, van €50.650 in 2022 naar €57.000. Als je een fiscale partner hebt, is de gezamenlijke vrijstelling tweemaal dit bedrag, dus €114.000. Dit betekent dat je pas vermogensbelasting betaalt als je meer vermogen hebt dan het heffingsvrije deel.
Alles over beleggen en belasting.
Het is ook belangrijk om te weten dat er een hoger heffingsvrij vermogen geldt voor groen sparen en groene beleggingen. In 2023 kom je in aanmerking voor een hoger heffingsvrij vermogen van maximaal €65.072 (voor fiscaal partners samen €130.144) als je groen spaart en/of groen belegt. Helaas is de keuze hierin erg beperkt en zijn er maar enkele fondsen als groene beleggingen aangemerkt, beleggingen in duurzame ETF’s vallen hier helaas niet onder.
Deze veranderingen in de vermogensbelasting kunnen een aanzienlijke impact hebben op de winstgevendheid van jouw vastgoedbeleggingen. Het is daarom belangrijk voor jou als vastgoedbelegger om deze veranderingen goed in de gaten te houden.
Nieuwe regelgeving voor de verhuur van woningen
Om jou als huurder een eerlijke prijs te laten betalen voor je woning, wil de overheid de middenhuur reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend maken. De afgelopen jaren zijn de huurprijzen in de private sector excessief gestegen.
Afgelopen 5 jaar betaalden nieuwe huurders in de 4 grote steden telkens € 160 per maand meer dan de vorige bewoners. In diezelfde periode zijn ruim 75.000 betaalbare koopwoningen opgekocht voor de verhuur waardoor deze niet meer beschikbaar waren voor starters of mensen met een middeninkomen.
De wet en het WWS zorgen ervoor dat de huurprijzen in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Verhuurders worden verplicht zich aan de maximale huurprijzen te houden. Door deze maatregelen gaat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag.
De wet zet in op 4 doelen: meer betaalbare huurwoningen, betere bescherming van huurders, verduurzaming van de woningen en blijvende investeringsbereidheid in nieuwbouw. De wet ging onlangs in consultatie en wordt naar verwachting dit najaar voorgelegd aan de Tweede Kamer.
Door de uitbreiding van het WWS en een maximale jaarlijkse huurverhoging (gemiddelde Cao-loonstijging + 0,5%) krijgen huurders met een middeninkomen een betere huurprijsbescherming. Het WWS bestaat al voor het lagere huursegment. Dit zijn woningen tot circa 145 punten, vaak sociale huurwoningen. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten.
Door het WWS dwingend te maken, zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs. Dat is nodig want momenteel wordt ruim 50 % van de private huurwoningen waar het WWS al op van toepassing is, te duur verhuurd. Gemeenten worden verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Ook wordt de positie van huurders zelf versterkt: met de nieuwe wet kunnen zij ook na 6 maanden nog naar de Huurcommissie stappen. Het dwingend maken van het WWS is permanent.
Deze nieuwe regelgeving kan een aanzienlijke impact hebben op jou als vastgoedbelegger. Het is daarom belangrijk om ook deze veranderingen goed in de gaten te houden. Nog meer regels van de overheid.
Alle informatie en artikelen over beleggen in vastgoed.
Impact op vastgoedbeleggers
In dit deel van het artikel gaan we in op de gevolgen van de veranderingen in de vastgoedmarkt voor jou als belegger. We kijken naar de effecten op het rendement, de reactie van beleggers en de gevolgen voor de huurmarkt. Deze factoren geven een compleet beeld van de impact van de recente veranderingen op vastgoedbeleggingen.
Effecten op rendement
De recente veranderingen in de vastgoedmarkt hebben een aanzienlijke impact op jouw rendement als vastgoedbelegger. De verhoging van de overdrachtsbelasting en de veranderingen in de vermogensbelasting hebben direct invloed op de kosten van het bezit van vastgoed. Bovendien heeft de nieuwe regelgeving voor de verhuur van woningen invloed op de inkomsten uit vastgoed.
Je kan echter ook investeren in vastgoed met weinig geld, zonder eigenaar te worden van een pand.
De stijging van de rente heeft de situatie op de huizenmarkt fundamenteel veranderd. De overdrachtsbelasting is verder verhoogd (van 8% naar 10,4%) en er moet meer vermogensbelasting worden betaald.
Daarnaast wordt de maximale huur voor het middensegment verlaagd via het puntensysteem. Ook moeten verhuurders woningen met een slecht energielabel investeringen doen om de woning beter te isoleren. Dit alles leidt tot dalende huurinkomsten en stijgende kosten. In sommige gevallen houd je als vastgoedbelegger er niets meer aan over.
Voor particuliere beleggers die via vastgoedfondsen van bijvoorbeeld Corum Investments of SynVest investeren, maken de nieuwe regels en wetgeving weinig uit. Let op: problemen bij SynVest wat lijdt tot het tijdelijk stopzetten van het maandelijkse voorschotdividend bij het SynVest German RealEstate Fund. Het Nederlandse vastgoedfonds, het SynVest Dutch RealEstate Fund blijft wel maandelijks voorschotdividend betalen. Persoonlijk verkozen wij Corum altijd al over SynVest, maar met de huidige problemen bij SynVest al helemaal.
Wil je gespreid en automatisch in vastgoed beleggen? Dan kan via vastgoedplatform Corum Investments al vanaf €100,-, lees er meer over in de uitgebreide Corum Investments review. Tijdelijk met 5% cashback op je investering.
De reactie van de beleggers
Veel beleggers zijn bezorgd over deze veranderingen en overwegen hun vastgoed te verkopen. Veel andere beleggers zijn vorig jaar of dit jaar al tot verkoop overgegaan. De verkoop van vastgoed en het geld wat hiermee vrijkomt, kan leiden tot een zoektocht naar alternatieve investeringen.
Sommige beleggers kiezen ervoor om de opbrengst van de verkoop van hun vastgoed te beleggen in goud, dat ook een tastbaar bezit is en goed presteert in onzekere tijden. Anderen kiezen ervoor om hun hypotheek af te lossen met de opbrengst van de verkoop van hun vastgoed, waardoor ze rentelasten besparen.
Gevolgen voor de huurmarkt
De nieuwe regelgeving heeft ook gevolgen voor de huurmarkt. Hoewel de maatregelen bedoeld zijn om huren betaalbaar te maken en excessen uit de markt te halen, zal het aanbod van betaalbare huurwoningen waarschijnlijk dalen. Wat weer kan leiden tot een prijsstijging gezien de simpele vraag en aanbod werking.
Dit komt doordat veel beleggers hun panden zullen verkopen zodra bestaande huurcontracten aflopen en woningen weer vrijkomen. Hoewel huren goedkoper wordt, zal het vinden van een huurwoning waarschijnlijk moeilijker worden. Voor degene die graag een huis kopen kan dit wel positief uitpakken.
Alternatieven voor vastgoedbeleggingen
In dit laatste deel van het artikel verkennen we enkele alternatieven voor vastgoedbeleggingen. We bespreken goud als alternatief, het aflossen van hypotheken en het investeren in dividendaandelen. Laten we deze opties nader bekijken.
Goud als alternatief
Met de huidige onzekerheid op de vastgoedmarkt, kan goud een aantrekkelijk alternatief zijn. Goud wordt vaak gezien als een veilige haven tijdens economische onzekerheid en kan een stabiele waarde bieden als andere investeringen dalen. Een andere optie is om te beleggen in grondstoffen.
Aflossen van hypotheken
Het aflossen van hypotheken kan een andere strategie zijn. Door je hypotheek af te lossen, verminder je je schulden en verlaag je je maandelijkse kosten. Dit kan je financiële stabiliteit bieden en je minder afhankelijk maken van de inkomsten uit je vastgoedbeleggingen.
Investeren in dividendaandelen
Dividendaandelen kunnen een andere optie zijn. Deze aandelen betalen regelmatig dividenden uit aan hun aandeelhouders, wat een stabiele inkomstenstroom kan bieden. Dit kan een goede manier zijn om je inkomsten te diversifiëren en minder afhankelijk te zijn van de inkomsten uit vastgoed. Benieuwd naar deze manier van investeren? Lees meer op het uitgebreide dividendbeleggen blog.
Dit was het artikel “Beleggen in vastgoed niet meer interessant.” Wat denk jij? Is beleggen in vastgoed niet meer interessant? Laat het weten in de reacties!
0 reacties